Hypothèques Condo Hotel - Better Than Condos traditionnels

La tendance hôtel condo a été beaucoup vantée, alors pourquoi sont prêteurs toujours assis sur la clôture quand il s'agit de financement hypothécaire à la consommation? Voici trois raisons simples:

1.) Les marchés secondaires (FNMA, FHLMC) n'ont pas vu assez de papier hôtel condo aux élèves de les risques et avantages inhérents à cette classe d'actifs nouvelle proportionnellement.

2). Hôtel Condo situe quelque part entre un prêt hôtel commercial et un quartier résidentiel à une résidence secondaire / de placement hypothécaire à la consommation des biens, de sorte qu'ils ne correspondent pas parfaitement dans les portefeuilles existants et les lignes directrices.

3.) Le taux de rendement / intérêt que l'acheteur du bien-cicatrisées condo hôtel est prêt à payer sur un prêt hypothécaire de 30 ans est beaucoup plus faible que la multipropriété et d'autres taux de propriété de vacances. Faire ce nouveau risque qui reste à être déterminée difficile à justifier.

Bon nombre des nouvelles offres d'hôtels de condos sont encore plus difficiles à l'hypothèque à taux d'intérêt du marché et les conditions, parce qu'ils sont plus petits que 600 pieds carrés dans la taille, ne disposent pas de cuisine, notamment FFandE mobilière dans le prix de vente, et peut-être dans les projets que comprennent l'utilisation mixte et à temps partiel / composants fractionnels. Chacun de ces éléments défier les directives hypothécaires conventionnels.

Pourtant, même compte tenu de ces défis, il est clair que les prêteurs sont étroitement regarder l'évolution du marché hôtel condo. A chaque grande valeur nette, le client private banking qui achète un hôtel condo, les banquiers sont demandé: «Pourquoi ne vous prêtez-moi une hypothèque conventionnelle sur ce morceau de l'immobilier?" et les prêteurs sont obligés de se mettre au diapason sur cette classe d'actifs.

Comme les taux d'intérêt ont augmenté, et les marchés immobiliers en général ont refroidi, la communauté de prêt a été confronté à une capacité accrue à prêter. Les prêteurs commencent à chercher de nouveaux créneaux pour remplir leur appétit pour le volume de rendement et de prêt, les prêts hypothécaires Condo Hotel offrent une occasion unique qui est peut-être temps.

Qualité de crédit élevée

L'acheteur typique de condo hôtel est un de haute valeur nette des consommateurs qui est à la recherche d'une maison quasi-vacances sans tracas avec les avantages d'immeubles locatifs et le potentiel d'investissement. Comme avec la plupart des prêts hypothécaires, ces emprunteurs signer personnellement de la dette, et généralement mettre 20% ou plus en acompte. Des directives de souscription pour la plupart des produits existants condo hypothécaires hôtel exiger d'un emprunteur à se qualifier pour la dette sans aucun crédit pour le revenu potentiel de location de la propriété. Une perte de trésorerie n'est pas une perte du tout, si l'hôtel ne parviennent pas à offrir un revenu de location. Si elles sont vraiment d'achat avec l'intention d'utiliser et de jouir de leur unité de condo hôtel comme une alternative deuxième maison, ce consommateur sera d'obtenir un logement de vacances de luxe pour une fraction de la dépense la copropriété traditionnelle.

Lorsque les risques sont

Le plus grand risque pour les prêteurs et des consommateurs dans la propriété hôtel condo est dans l'approche des ventes et l'intention de l'achat. Le consommateur qui achète un immeuble de placement ou une alternative condo de vacances? Si au cours de la vente de biens processus réel le potentiel de revenu a été souligné, le consommateur aura une réclamation contre le développeur / agent immobilier qui représente ce qui pourrait être considéré comme un titre. La SEC a publié un «aucune action» lettre qui décourage de telles pratiques, mais de nombreuses opérations de vente poser un problème de rester complètement à l'écart du sujet des revenus de location lorsque le consommateur demande directement une telle divulgation et d'information. En tant que prêteurs d'évaluer leurs risques dans cette classe d'actifs, cette question de «perception de la qualité des investissements et de l'intention pour usage personnel» est très difficile à mesurer, mais est d'une importance optimale. Vous pouvez imaginer un emprunteur qui perd de l'argent tous les mois, mais bénéficie de leurs expériences de propriété et est très heureuse avec son hôtel de logement. Ou un consommateur d'investissement d'esprit qui se fatigue vite de leur hôtel condo quand ils sont constamment chèques au lieu de les recevoir à partir d'un condo, il ne visite jamais. La valeur de service, les équipements et l'expérience copropriétaire n'a jamais eu plus d'importance à la valeur de l'immobilier.

La direction de l'hôtel en cours est le risque suivant qui n'est étrangère à la part des prêteurs hypothécaires résidentiels. Les prêteurs qui entrent dans ce créneau sont souvent peu familier avec les paramètres et la nature cyclique de l'activité hôtel, et la nécessité d'approuver les projets de condos hôtel avec un oeil à la viabilité à long terme de l'hôtel, non seulement la qualité du crédit du consommateur. Si l'hôtel est mal gérés, les réserves de remplacement sont nettement sous-financés, ou si la viabilité du marché hôtel est la propriété de la détérioration de l'expérience du consommateur en souffrira, et le risque de défaut de paiements hypothécaires augmente rapidement.

Un autre risque est de l'évaluation. Les mesures de l'industrie immobilière de coût par pied carré ont été étiré par un hôtel condo résidentiel qui comprend le nom de marque de gestion et de conception d'étiquette de décoration, de 42 po plasmas et de l'ameublement fine, spas, des gymnases et des valets de ski dans le cadre du paquet de l'immobilier. Les évaluations de 1000 $ et plus par pied carré ont été obtenus et le ciel semble à la limite, si ce n'est notre mesure. Le point de vue des acheteurs est souvent de niveau de prix non pas au prix par pied, et est biaisé en outre par la pensée de posséder une partie d'un revenu production et fonctionnement de l'hôtel légendaire. Mais à ces prix, le calcul peut ne pas fonctionner comme un investissement au-delà de la valeur trophée.

Les prêteurs entrer dans ce nouveau créneau de marché en masse lorsque les réponses à ces risques est plus facile à mesurer à travers les performances de la première vague de fermetures d'hôtel condo qui vient de commencé à se produire cet automne. L'assaisonnement de ces prêts sera de courte durée lorsque le plus grand besoin de capitaux hypothécaire se produit à partir de T3 2007, cette situation a le potentiel pour créer un court-offre d'options hypothécaires pour les acheteurs marginaux dans les projets marginaux. Le rêve de facile, de l'argent à faible coût pour tout actif immobilier est terminée, et il est temps de se réveiller et reconnaître que la plupart des acheteurs ne veulent pas payer comptant, même si elles ont signé un «contrat de trésorerie», le financement des questions à la viabilité de l'industrie hôtel condo....